三线城市房地产投资增速加快 同比增长10.61%

 2017年，房地产行业在调控的不断加码中出现下行趋势，但无论是政策、市场亦或是个体经营均表现出新的变化。展望 2018 年，行业变革将会加快，政策的不放松并非意味着行业和企业进入寒冬，长效机制的快速落地也将给予优质房企更为平稳健康的发展环境。

根据前瞻产业研究院发布的《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》数据显示， 2017 年 1-4 月，全国房地产开发投资完成额累计值 27732 亿元，累计同比 9.3%， 累计同比数据在 2015 年 12 月见底后，保持持续回升势态。2017 年 3 月，房地产开发 投资完成额分别为，一线城市 0.22 万亿元同比增长 6.51%，二线城市 0.71 万亿元同比 增长 8.4%，三线城市 0.14 万亿元同比增长 10.61%，一线城市投资增速回落，二线城市 投资增速小幅增加，三线城市投资增速加快，出现分化现象，符合限购政策下，分地区调控结果，一线城市推出的土地数量受限和位置城市边缘导致。

全国房地产开发投资完成额

数据来源：公开资料整理

据前瞻产业研究院数据显示，2017年前10月300城市住宅用地成交规划建筑 面积同比增加23%，11月份高频土地成交数据显示单月同比增速回落至15%，全年 若按照20%的成交面积同比增速进行计算，全国范围住宅用地成交面积约为14.5亿 平米，与全年住宅销售面积基本相当。土地成交未售口径的长期库存规模与年初相 比基本相同，维持在56.4亿平米。

整体长期库存结构分布(亿平米)

数据来源：前瞻产业研究院整理

各线城市中期库存分布(亿平米)

数据来源：前瞻产业研究院整理

2017 年 1-4 月，全国商品房销售面积 41655 万平方米，累计同比 15.7%;全国商 品房销售金额 33223 亿元，累计同比 20.1%。由于去年同期累计增速大幅增长，叠加限 购政策逐步收紧，销售面积和销售金额自去年 4 月后出现回落，但随着去年基数增速的 减缓和限购政策效应的减弱，预计 5 月后累计同比将会趋稳。

2017 年一季度，GDP 同比增长贡献率最高的前三位是工业、其他服务业、批发和 零售业，房地产行业为 GDP 增长提供的累计同比贡献率为 8.3%，同比下降 1.19%，环 比上升 0.5%，位列贡献率第四位。根据历史限购政策调控趋严导致房地产行业对 GDP 贡献率下降的影响来看，房地产行业对 GDP 的贡献率会在 3-5 个季度下降到较低水平，但在本次 2016 年 930 房地产调 控政策出台后，房地产对 GDP 的贡献率依然维持在一个较高的水平，其他各行业对 GDP 贡献出现了涨跌互现的情况，并且其他服务业和金融业下降幅度较大，如果需要 GDP 增速保持在 6.5%的水平上，在其他行业不能有效增加支持的情况下，政策再度，加码的空间并不会太大。

对于二线非限购以及三四线城市而言，成交热度的回落一定程度上会使得去化 放缓，房价增速会明显收窄，预计2018年二线限购及三四线房价将同比小幅上 涨2%左右。同样结合前文对销售面积的预测，预计2018年二线非限购及三四线 城市商品房销售金额将分别同比下滑4%左右。预计2018年全国商品房成交面积约12.9万亿元， 同比增长0%左右。

预计2018年全国商品房销售金额同比增0%左右

数据来源：前瞻产业研究院整理

尽管2018 年商品房销售将回落，但考虑到低库存水平、土地成交量涨价稳及租赁用地供应对新开工的正向支撑作用，预计全年房地产开发投资仍有望表现相对平稳，收在3%左右。